中国房地产三十年，下一个机会在哪里？

房地产，无疑是中国最复杂的行业，没有之一。它既是工业，钢筋水泥、建筑装潢，关系着近亿人的生计；又是金融业，万亿资金在此处奔涌流转，决定着房价起伏；它还是政治，用地审批、土地财政、楼市调控，处处与政府关系紧密；他甚至是娱乐业，地产大佬的花边新闻，养活了多少娱乐记者。

如果把中国地产近三十年的5轮大浪潮，比作一个吐司面包的话，每一刀切开的截面，都有不同的纹理、不同的纠葛。千丝万缕，黑白相间。因此看懂了地产，也就彻底看懂了中国，看懂了财富的未来。

一、 群雄并起（1978-1997）

1949年共和国成立，同年，一位日后被称为“中国房地产之父”的人在苏州出生，这似乎预示着地产将与国运唇齿相依。

此人名叫“孟晓苏”，大海航行靠舵手，人送外号“孟舵主”。

特殊时期，原本成绩优异的孟舵主，在北汽厂里干了十年钳工，恢复高考后，他终于能摆脱车间里的大锤，去未名湖边安心读书。

北大新闻系毕业后，孟舵主进了中南海，做了时任副主席万里的秘书。后来继续攻读经济学研究生，师从著名经济学家厉以宁。

到了78年，邓公提出要解决住房问题，彼时，中国人均居住面积3.6平方米，比1949年的4.5平方米还低。但是如何打破计划体制，增加住房供给，朝野上下、社会各界都在观望，不敢出手。

果不其然，第一枪还是得靠政府，两年后江湖第一门——中房集团成立，董事长孟晓苏白天卖房晚上写稿，共撰写了10本房地产方面的书籍，发表180多篇论文，在行业和理论方面都打了下第一根桩。

但是房地产是个非常野的行业，国字头的中房靠政策红利，一度包揽了全国20%的福利房建设。但在后来群雄并起的商品房时代，中房集团慢慢被小弟们赶超，自己也成了中国交建的跟班。

故事到了84年，邓公再次力排众议，力挺房地产。广东、重庆等改革的前沿阵地，开始试点商品房。

时代的红利扑面而来，好汉们纷纷开始下海。

一位靠倒卖批条和玉米，赚了300万的职业倒爷王石热血一涌，在深圳组建了万科的前身——现代科教仪器展销中心，养精蓄锐，只待开山一击。

还有很多日后的大玩家，譬如招商、保利、宋都、华发、广厦、城建等等，也都缘起这一年。

1987年，深圳进行了首次国有土地拍卖，第一个小区“东晓花园”由此诞生，并向隔壁时髦的邻居学习了按揭付款，不到一个小时都全部售罄。

一年后，海南正式脱离广东，独立成省，又给地产这簇火加了根大柴，1988年海南地产均价为1350元/㎡，91年1400元/㎡，92年则猛增至5000元/㎡，93年继续狂飙，上半年达到顶峰7500元/㎡。

同一时间，随着邓公南巡，赫赫有名的“92派”登上舞台，一大群在体制内掌握最精准动向的官员纷纷下海，也有一群嗅觉灵敏的江湖人士，拿到了 “地产号“财富高铁的车票。

一位四川籍退伍侦察兵排长，转业后坐在大连西岗区政府的办公室里天天读着报纸，看见3000公里外的南方正热火朝天，心潮一涌，从区办公室主任调到区住宅开发公司担任总经理。过了两年，这个开发公司改名成万达。

一位舞阳钢铁厂年轻有为的车间主任遭受到了排挤，愤然离去。后来进入深圳中达集团。加入之后更加如鱼得水，一个项目便为公司净赚2个亿，但自己的月薪只有2000块，伤害不大但侮辱性极强。

“金麟岂是池中物，不加薪我就跑路。”年轻人再次离职后，创立了恒大，凭借“空手套白狼”的高超本领，“零资金”在广州打造了金碧花园楼盘，一炮打响，做成“中国著名城镇化社区50佳名盘”。

此外，他还创下了13个楼盘同期开发的纪录。没过几年，便将恒大集团推至广州房地产企业第七名。

还一个泥瓦匠出身的包工头，1992年换了安全帽的颜色，当上了开发公司的总经理，开发了第一个楼盘，顺德碧桂园。

倒爷小王这个时候更加春风得意，在所有人都在刚刚起步的时候，91年万科在深交所上市。在其他日后的大玩家们苦求银行放贷的时候，小王都能割股民一茬又一茬。

难怪万科能达到万亿市值，多年坐稳第一把交椅。和宋江一样，来得早，卢俊义等人再有本事，也得往后稍稍。

还有一个倒爷小潘，跟着“祖师爷”牟其中来到了海南。在热潮中成功“逃顶”，半年卷走一千多万。最后决定北上，92年成立北京万通。

95年小潘和妻子成立SOHO中国，拆了北京二锅头酒厂，建了第一个SOHO现代城。神雕侠侣在江湖开始留下前卫的一笔。

但是这几年也有失意的人。

例如武大本科、清华硕士的孙宏斌出道即巅峰。28岁便在联想担任部门总经理，掌管18家分公司。

谁知造化弄人，小孙却被老东家状告“挪用公款”，送进了牢房，江湖传言是怕他自立门户。

上一个自称老孙还想自立门户的，被五指山压了五百年。94年放出来后，痛定思痛的小孙，跑到一家川菜馆和柳“佛祖”言和，以“不再踏入IT行业”为条件，拿到了天使资金和信用背书。

老孙后来很多次提到，自己最喜欢越王勾践“卧薪尝胆”这段历史，恐怕是感同身受。

海南房地产热潮5年后，93年，第一次降维打击来了，国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

16条整顿措施，让一路高歌猛进的房地产热戛然而止。仅海南就有600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。海口的1.3万家房地产公司倒闭了95%。

海南三大景观，渐渐演变为‘天涯，海角，烂尾楼’。

“抑通胀，控物价”的大政，直接把乳臭未干的地产江湖砸入第一个低谷，接下来的几年，房子库存一直高企，房价持续阴跌。

一直熬到1996年，经济终于实现了软着陆，政府提出将住宅建设成为新的经济增长点和消费点，大家以为春天终于来了。这一年，歇了几年的大哥们摩拳擦掌、准备攻城略地，小弟们不畏险阻、强势登场。

好巧不巧，97年亚洲金融危机，又把江湖打成了浆糊。活过来的大哥们终于明白，自己还是得学习农民，要低头种地，也得抬头看天。

周期的力量，无人能敌。

自此，中国地产群雄并起的时代结束，就像长征一样，熬过这段时间初生毛犊们，日后都将成为行业中坚力量。

二、大幕开启（1998-2002）

1998年，福利分房制度全面终止，地产企业终于熬过了冬天，第二个春天来了。

这个春天里，魔都的白玉兰开得最艳，房价不仅便宜得和隔壁苏州差不多，更离谱的是还送户口，让20年之后的人看了都流口水。

北京依然高高在上，不干“买房送户口”这么掉价的事。但依然挡不住2001年前3个月，房价翻了一倍。

90年代，在舞台下默默看华北、华东两位大哥大放异彩的华南小弟，也开始后知后觉要增加戏份。华南凭借着毗邻港澳的地缘优势，上来便走在时尚的潮头。

84年就成为“百万元户”的钢材老板黄文仔，有钱壮胆，靠着丰厚的原始积累冲进地产，一出手就俨然一派宗师风范。他瞧不上同行们的同质化楼盘，喊出要“打造中国房地产劳斯莱斯”，推出轰动当时的豪宅——星河湾。

开盘一个礼拜，星河湾样板房鞋套用了20万对，水喝了1200多桶，纸杯20万个，每天开设240趟看房班车，有的人还抢不到座。

这个场景估计也就上海迪士尼刚开业的时候能匹敌，可见当时习惯住单位筒子楼的人们有多震撼，回家之后一对比，那苏联式老楼简直就像监狱。

华南派靠着奢华的靡靡之风大放异彩之后，发现北方同行还在开发上个世纪的老样式，配套设施种两棵树、放几张椅子就算有了。它们于是决定教教那些以为地产就是钢筋水泥的北京爷们，什么叫“时尚”。

珠江系、星河湾、富力都纷纷抱团北上，一连串高品质豪宅，打得本地房企学都来不及学，北京房企莫名其妙就被杀得片甲不留。

连深耕北京多年的潘石屹，都被爆出了“撤出北京，重返海南。”的想法。甚至真的在博鳌建了个项目，也就是后来的博鳌蓝色海岸。

但由于那个时候，帝都大多数地块都掌握在国企手里，华南派只拿到零星几块，为了赚钱他们只能做豪宅。

但是就这几款地，打破了房价天花板，让吃了太久大锅饭的北方人，第一次见识到有钱人的购买力。

三、高歌猛进（2003-2008）

几块豪宅楼盘，带动北京房价再度猛涨，中央再一次雷霆出手。

2003年的“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款——地产企业拿不到钱了；还控制个人住房贷、并首次推出了二套房提高首付——个人也拿不到钱了。

121号文效果显著，江湖当头棒喝，房价应声下跌，瞬间由夏转冬。

为了影响政府的调控政策，帝都的江湖人士，甚至还组建了“房地产联席会议制度”来游说政府。

正当地产大佬和政府争得不可开交的时候，2003年，非典来了。

这是新中国成立以来最严重的疫情。疫情最严重的北京，封闭了半年。半年之后，外来民工回京，工地正常开工，只是有几个现金流断裂的“倒霉蛋”倒了。

接下来，房地产业开始高歌猛进。

这一年还有一个事，当今地产名声最响的融创也在这一年建立。

当初顺驰由于一路高歌猛进，疯狂扩张，埋下了“高杠杆、高负债、高成本”这几颗雷，另立融创就好比是“Plan B”，是老孙给自己买的一份保险。

果不其然，在顺驰跑太快扯着蛋的时候，老孙果断卖掉了他，扶持“储君“融创上位，并主打精细运营和高端路线。没过多久，便带着融创重新冲到房企前十。

2004年，协议转让这个让“人情地”“关系地”充斥市场的政策也退休下岗，“831土地大限”之后，招拍挂——也就是拍卖成了拍地的绝对主流。

地方财政足了，地产民企也能拿到地了，看起来是双赢局面，但也为后来房价和地价疯涨，埋下了隐患。

自此几年，政府又出台几十项调控政策，金融、财税、土地、行政四个方面都上了枷锁。但奇怪的是，历次整顿都雷声大雨点小，房价依然上涨不断。

究其原因，是政府调控也难挡经济周期的威力——2001年入世之后，中国新富阶层崛起的速度，要比政府出公文的速度快得多。

地产业高速增长期间，又出来一批日后有头有脸的大佬，金茂、旭辉、中南、中粮……许多外行譬如苏宁、美的，眼看江湖这么热闹，也纷纷伸出一条腿。

托宏观环境的福，不少人站住了，就有了他的一席之地。

四、狂潮降临（2009-2013）

盛况一直延续到08年，全球金融危机了….看到美国的惨状，受了惊吓的地产人开始降价甩卖楼盘。

之前买房的人哪受得了这种委屈，光魔都09年能上新闻的，就有好几个楼盘售楼处被砸。

有的人在坐等地产崩盘，自己来抄底，一如十年后人们看比特币。而各大地产商只能自求多福，企盼上天降下甘霖。

金融危机，是美国经济得的“心梗”，但对年轻的中国来说，不过是一场感冒。

等感冒好了，地产商们等的“甘霖”也来了。

四万亿，这个前无古人、后也不太可能有来者的计划，开始了。钱像潮水一样涌入各行各业，待若干年后潮水退去，大家定睛一看，原来大多化为钢筋水泥。

房价也替代了令人失望的国足，开始冲出亚洲，走向世界。2012年，以国际通用的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等。富人们挥舞着人民币，炒高了国内又去炒国际。

但与一二线城市、国际大都市的火热相比，三四线城市在这轮狂潮中，好像一个局外人。

例如以“羊煤土气”和“路虎多如狗”闻名的鄂尔多斯，金融危机前号称要超过香港，结果不到一年，鄂尔多斯和“鬼城“深度绑定，和羊毛衫一起成了城市的两张名片。

“大江东去浪淘尽”，只余下大城市们在浪潮中屹然不动。不过小城市们的时代，也即将到来。

五、白银时代（2014-2017）

13年，四万亿红利渐渐消散，《人民日报》刊发了一篇《我国楼市进入“白银时代”》的文章，作者便是万科总裁郁亮。这既是一封卖惨信，也是作为行业老大的投名状。

这一年，马云成为中国首富，资本开始抛弃地产，纷纷去追逐互联网这个更大的“风口”。

受互联网高增长的启发，开发商张口闭口“互联网思维“，开始病急乱投医，现在看起来都有点魔幻现实主义。

例如万科郁亮带头去到小米学习，结果搞降价起家的雷布斯，问的一句话让人虎躯一震，”你们盖的房子，价格能不能跌一半。“

郁亮被雷到了，久久不能平静，这搞科技的脑回路就是不一样。万科要是像小米一样，让“上游”把拿地价降一半，郁亮也不用专门找雷军取经了。

到了15年，列入商学院教科书的“万宝之争”开打了，控制权争夺战打了三年。

2015年，中国经济下行，央行数次降息。让房地产业渡过了最后一轮、也是最疯狂的一轮扩张。

在这场名为“涨价去库存”和“棚改货币化”的狂潮中，王首富、许首富相继登上“胡润富豪榜”榜首。许多小城市房价，一口气把之前没涨的部分全涨了回来。

唯有王石先生，在被深圳地铁这个“白衣骑士“救出来之后，只能担当没有实权的名誉主席，不参与公司治理，全程错过了这最后一轮地产大浪。

2016年，在北京、上海等一线城市涨过一轮之后，17年，以西安、合肥为代表的二线地盘出现井喷，紧接着是三四线城市。

同时，以往只聚焦大城市的恒大、碧桂园、融创等房企，嗅觉敏锐，也学拼多多“下沉市场”、攻城略地。

它们把小城市出身的“本土派”消灭殆尽，成为排行榜上最后的赢家。

六、潮水褪去（2018-）

18年，第一代地产人老了，江湖也老了。

“棚改货币化”的大风渐渐停了，“房住不炒”给房地产行业定了个主基调，约等于判了个死缓。大多数房企断臂求生，只求能多活一段时间。

稍微能让人眼前一亮的，就是碧桂园杨国强传位给了女儿。

80后的杨惠妍作为女性，站稳了各大女性富豪排行榜，刚刚出炉的21年胡润排行榜，前二十也就她占了一席。

不过现在的排行榜前列，大多都是科技、消费新贵，前几年地产大佬霸榜的盛况已经不再。

遥想公瑾当年，同样是“房二代”的思聪经常上热搜，后来也逐渐消停。耳畔只留下他老爹沙哑的歌喉：“我曾经问个不休，你何时跟我走，可你却总是笑我，一无所有。”

16年，高调国内借钱、国外大肆收购的万达，17年开始被银行催债，“当初叫人小甜甜，现在叫人牛夫人。”王首富为了不变成王首“负”，开始跳楼价甩卖，酒店吐血价卖给富力，布局多年的文旅城项目，也被老孙“含泪”收下。

李国庆摔杯前，中国最有名的摔杯事件，就是发生在两年前的北京万达文华酒店。

王首富的“清仓甩卖”，创下中国地产史上单一交易纪录。墙倒众人推，都到最后签合同了还要压一价：“这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”不怪王首富暴躁，换谁这杯子都留不下来。

18年，中美正式坐到了对手位置。政府逐渐意识到，“三驾马车”里还是得靠“消费“挑起大梁，也就是后来的“内循环”。但老百姓钱都在房子里，储蓄率早已不复当年一枝独秀的盛况。因此，这刀只能砍在房子上。

自此，房价普涨时代结束，各个城市开始一城一策，“限购”“摇号”也不再是一线城市专利。但是各城市之间呈现“冰与火之歌”，一二线城市政府想方设法“控涨”，而三四线城市却在苦苦“控跌”。

20年初，新冠疫情爆发，延续至今。但这次政府不再像之前很多次那样，充当“白衣天使”救出地产。大量优惠贷款给了制造业，尤其是小微企业。

但资金如水一般，总会流向最赚钱的地方，与此同时，深圳房价暴涨……

没过多久，全国购房要求最低的一线城市深圳也关上了大门，推波助澜的“深房理”，被中央多部门拿来做成了“典型”，这次洞应该都堵上了。

8月，“三道红线”推出。这个政策把要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比小于1倍，并按此将房企分为“红、橙、黄、绿”四档。直接把高周转模式一巴掌扇死，简而言之除非你自己手里就很有钱，不然不让你借钱。

”那我不借钱，手里怎么有钱呢？“”那你不有钱，我怎么借给你钱呢？“……

好事成双，21年年初又推出一个礼包，集中供地。每个城市每年只能有三次时间供地，每次两三天左右。

解释下，比如你去年拍了20块地，但是因为是陆陆续续拍的，所以现金流压力还不是很多，东借点西凑点还能活。但是现在这20块地都集中在一个礼拜，那你同样的搞钱能力就只能拍到2、3块了。

三道红线、集中供地、限购限贷犹如一面厚厚的南墙，让过去狂奔的房企撞得头破血流。

撞得最疼的属恒大，冲击上市失败后，资金链濒临断裂，许首富的小弟发公开信向社会求救。好面子的许首富不认这封信，但也只能“断臂求生”……

七、尾声

纵观房地产四十余年的发展历程，政府和市场的关系是其主旋律。对于普通人而言，看懂这点便能理解以下几句话。

不要与周期为敌：过去20年，政府无论怎样调控，都拦不住“房价”这头脱缰的野马，是因为在宏观调控上头，还有更客观的经济规律。

在中国经济崛起、农民大批向城市转移的背景下，购房需求如洪水般汹涌，堵是堵不住的。

但是往后看20年，“七普”数据已出，中国人口增长停滞、城镇化放缓将会是未来的主旋律，这意味着全国普涨的时代，已经宣告结束。

未来，若仍想吃房地产的一口饭，要么可以尝试往下面几个方向转：物业管理、商业地产、青年公寓、养老地产。照着发达国家的经验，精细化运营会是未来的方向。

不要炒房：“房住不炒”是近20年来，房地产调控的最强音，不要与政策为敌——带头这么干的“深房理”，已经被拿去祭了天。

未来在多重限购政策之下，房子的投资属性逐渐会被剥离，不管是升值空间抑或是流动性都会大幅缩减。

并且由于诸多中小城市土地财政日渐枯萎，房地产税全面推行，势必提上日程，房子的持有成本会越来越高。“拿着交不起钱，卖又卖不出去”或将成为投资客最尴尬的场景。

地产商们都慢慢朝着商业地产、物业等转型，普通人又何必不撞南墙不死心呢。

尽量买在大城市：今年的集中供地的结果显示，广州、杭州、重庆等“网红城市“、人口流入城市的热度，远高于其他例如青岛、沈阳、长春等非网红城市。

未来大城市群的虹吸效应会愈发强烈，不管是年轻人、资本抑或是政策福利，都会向城市群奔去。未来的城市房价分化，可能真的会像那句话，”涝的涝死，旱的旱死。“

“天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡。“要想在时代的洪流中不被淘汰，需要跳过历史告诉你的坑，把握现实指给你的路，更要顺应时代之势，

只有这样，作为普通人的我们，才能不被时代无情地卷走，才能赶上下一轮财富的列车。

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