什么是购房合同网签、备案和预告登记？

相信有过买房经验的读者都不陌生，在房屋买卖流程中，签订买卖合同后，即进入网签备案环节。网签备案是在房产主管部门专门网络系统中签订合同，并由主管机关在网上加以备案，主要目的在于防止一房二卖，属于我国住房买卖流程中的一大特色。但网签与备案究竟有无差异，其效力如何？还有民法中的预告登记就是为了防止一房二卖，那么与网签备案又有什么区别？还需要进行一番辨析。

商品房预售合同备案制度

商品房预售合同备案制度最初规定于1994年出台的《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。之后出台的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”这一制度的出台背景是随着20世纪90年代住房制度改革，商品房市场发展过程中，部分开发商出现诚信问题，一房多卖现象频发，对购房人权益、社会秩序产生较大影响。

大家都知道，不动产所有权的转移是采取登记生效主义，那么购房合同备案对房屋交易又有什么效力呢。这主要是因为不动产统一登记之前，网签备案和房产登记均由房产主管机关主导，网签备案直接约束着房产登记，即网签备案的买卖合同是所有权转移登记的必须材料，没有网签备案就没有转移登记。但购房合同备案究其根本，只是一种行政管理行为，如果双方没有约定，未备案并不影响购房合同的成立及效力。

另一方面，购房合同备案在房地产调控与监管方面发挥着重要的作用。大家可能听说过房地产调控“五限”，限签就是其中之一，房管局通过对价格过高楼盘限制、暂停其网签的方式，使得市场网签成交价格总体平稳，就是这么操作的。

网签vs备案

网签和备案存在着本质的区别，网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。完成网签后房产主管部门会在网上更新房源信息并公示，已网签过的房屋无法进行二次网签。但是合同双方一致同意，可以将网签撤销、退房。

备案则是根据前述的两部法律规定，为保障购房人权益，预售人必须进行购房合同备案。备案后会生成唯一的合同备案编码，并对房源交易状态公示、提供交易信息查询和共享。而且购房合同一旦备案，撤销具有一定难度。

流程上，过往多数地区网签、备案分开办理，开发商在网签审核通过后将电子合同打印，由购房人和开发商共同签订，并提交至房地产相关管理机构进行备案登记，管理机构审核无误后并在合同上加盖备案登记章后方生效。这一流程网签与备案之间存在一定时间差，而且网签之后还可撤销，也给了开发商销售数据造假的空间。随着信息技术的发展，流程的不断优化，目前多地已推行网签与备案流程合一，实施“网签即备案”。住建部去年4月发布《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，即称要实现网签即时备案，构建房屋管理平台，推进全国一张网建设。（之前我们讲过房地产税渐行渐行（《山雨欲来？一文看懂房地产税的那些事》），全国不动产联网就是实现征收的一大基础。）流程合一后开发商在网签申请通过房管部门审核后，打印网签合同，该合同上直接带有房地产管理机构的备案登记章，再由购房人和开发商签订，便完成备案登记手续。

备案的效力vs预告登记

刚才已经讲到了，我国商品房预售合同登记备案制度属于行政法意义上的合同备案管理制度，属于行政管理行为，并无民法上的效力，不具有物权保护性质，不能给予预购人足以对抗预售合同以外第三人主张合同权利的效力。这一点也已为最高法裁判观点所明确。因此它不同于预告登记，在只备案没有办理商品房过户的情况下，其实并不能很好地保护购房人的权益。

这里就涉及到不动产预告登记的概念，其是指为保障将来实现不动产物权，当事人按照约定向登记机构申请的预告登记。这一制度首次由2007年出台的《物权法》确立，第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”新近颁布的我国《民法典》第221条与此条一致。

不动产预告登记制度的宗旨主要也是为了保护在不动产交易中尤其在不动产预售中处于弱势地位的预购人的合法权益，防止一房二卖或再抵押使得买受人最终无法实现物权。预购房屋等不动产一经预告登记，出卖人如果将该房屋等不动产出卖给第三人或抵押给他人，该第三人不能通过登记取得所有权，出卖人也不能进行抵押登记。

可见预告登记制度的内涵和初衷与预售合同备案有一定重合，它的提出也一定程度上是为了弥补预售合同备案制度物权效力的缺失。但在实践中现实需求却不大，基本被搁浅，平时买卖房屋时的确很少听说办理预告登记的。主要原因一方面是因为买卖双方签订购房合同后，直接就可以办理所有权转移登记或抵押登记，中间间隔时间较短。针对不动产转移登记，不动产登记机构一般5天内即可办结，抵押登记当场可办理完成，因此实务中存量房转让或抵押前办理预告登记的数量极少。另一方面，预售商品房这块，风险的确比现房风险更大，但我国《物权法》第20条规定不动产预告登记的前提是按照双方约定，即预告登记需双方在买卖合同中作出预告登记的约定。如果双方无约定，单方是无法办理预告登记的。这客观上限制了购房人预告登记的机会，使得预告登记的适用大打折扣。另外网签备案制度也抵消了对预告登记制度的需求。

未来趋势：以预告登记替代网签备案登记

2020年5月，自然资源部、国家税务总局、银保监会联合出台了《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》，要求全面实施预告登记，不仅对预售商品房全面开展预告登记，而且对存量房即二手房进行预告登记时，预告登记向房地产开发企业和房屋经纪机构前移登记窗口。也就是说，网签后即可申请办理预告登记，以预告登记替代备案登记，实际上是以行政手段在推进民事的预告登记制度。与此同时，各地不动产登记机构也在不断创新登记模式，以适应预告登记制度的需求。可能在不久的将来，我们即可看到各地预告登记与网签备案的全面并轨，届时流程将更加便捷优化，而购房人的权利也将得到更有力的保障。

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