9月1日起购房税率将提高？别慌！契税税率没变遇到这类情形还免税！

最近微信朋友圈在刷屏相关房产契税上调的信息，有粉丝反应，去看房时，也有中介销售人员说，9月1日起购房契税税率将从3%提升到5%。过了缓冲区购房成本就提高了，要买房的抓紧了。

9月1日起，购买房产契税税率要提高了，是真的吗？

事情要从去年8月份说起了。2020年8月11日，全国人大常委会会议表决通过《中华人民共和国契税法》。其中，影响最大的是第三条：契税税率为百分之三至百分之五。

看到这个百分之三至百分之五，不少人的朋友圈里就出现了，“契税要涨，买房趁早”的消息，实际情况究竟如何？“契税变了吗？是不是2021年9月1号以后买房要多交税？”原来不是1-1.5%吗？现在怎么是3-5%了？真的是这样吗？不是！契税税率为3-5%，相较之前无变化！注意！无变化！

（1）在《契税法》发布前，执行的是1997版的《契税暂行条例》，其中第三条写明：契税税率为3-5%。

（2）本次《契税法》第三条写明：契税税率为百分之三至百分之五。

（3）为何现在大多城市的契税一般是收1-2%，甚至有更低的？

答：2016年财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，里面有关于契税的优惠政策。

具体优惠：

①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。契税优惠政策实施范围和时间：除“北上广深”外的其他地区全部适用，自2016年2月22日起执行。也就是说：大多数城市交的契税都是优惠后的！！！

不仅如此，之前的暂行条例里有一条：契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。本次的契税法里有一条：省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。也就是说：地方可以因城施策，根据当地情况来制定各自的差别税率。

由此来看，所谓“9月1日起，购买房产契税税率要提高”，至少目前看来，纯属猜想。

契税如何缴纳

1、需要缴纳契税的情况

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受方需要按规定缴纳契税。所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权；承受，是指以受让、购买、受赠、获奖、交换、合并、兼并、抵债、募股、集资等方式取得土地、房屋权属的行为。

2、契税由谁缴纳

转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。通俗来讲，就是房地产的买方（受让方）缴纳契税。其中，土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋相互交换的，由支付交换价格差额的一方缴纳契税。

3、契税的税率

我国目前契税税率一般为3%—5%。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

4、契税的计税价格

计征契税的成交价格不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、不扣减增值税额。如果是税务机关核定的计税价格或收入，不含增值税。成交价格明显低于市场价格或者交换价格差额明显不合理并且无正当理由的，由税务机关依照有关法律、行政法规的规定进行评估或者参照市场价格核定。

以下情况免征契税？

1、法定继承人正常继承房产

相关政策规定，法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属“不征契税”。

2、夫妻间房产正常更名

政策规定，在婚姻关系存续期间，夫妻之间的房屋、土地权属“加名”、“减名”、“换名”或变更共有份额的，均享受免征契税优惠。也就是在婚姻中，夫妻之间的房产产权人更换是不需要缴纳契税的。

3、城镇拆迁户重新购房时征收部分契税

针对拆迁户，国家规定，被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

4、因灾害等自然因素导致需要重新购房的可酌情减免

因不可抗力因素导购原有住房损毁而重新购买住房的，国家相关政策规定可酌情准予减征或者免征契税。不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、避免、克服的客观情况。

一般来说，商品房销售和转让都需要交纳契税，一般交纳时间是拿到购房合同后，在办理房地产许可证之前才能交纳。

继承、赠与、买卖住房的税费情况

1、继承、赠与和买卖税费表

2、税款计算公式

增值税=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

城市维护建设税=增值税×7%/5%/1%×50%

教育费附加=增值税×3%×50%

地方教育费附加=增值税×2%×50%

赠与行为的个人所得税=（赠与合同标明的赠与房屋价值/征收机关核定价格-赠与过程中受赠人支付的相关税费）×20%

买卖行为的个人所得税=合同成交价格/征收机关核定价格×1%

契税=（合同成交价格/征收机关核定价格-应交增值税）×税率

印花税（产权转移）=合同成交价格/征收机关核定价格×0.05%×50%

印花税（权利、许可证照）=5元/件

注意：

继承、赠与和买卖取得房产后再转让该房，个税缴纳存在差异。受赠（继承）人转让受赠（继承）房屋时，以其转让受赠（继承）房屋的收入减除原捐赠人(原被继承人)取得该房屋的实际购置成本以及赠与（继承）和转让过程中受赠（继承）人支付的相关税费后的余额，为受赠（继承）人的应纳税所得额，按20%的税率缴纳个人所得税。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

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