商品房预售合同的常见纠纷分析！

近年来，在政府限购政策下房地产市场发展势头虽有减缓，但民众对投资房地产的热情似乎并未减退，商品房市场依旧炙手可热。实践中，许多房地产开发企业会将正在建设中的房屋预先出售给购买人，由购买人支付定金或部分房价款，房地产开发企业与购买人签订商品房预售合同。商品房预售合同履行过程中经常产生如下纠纷：开发商因未取得房屋所有权证（俗称：大产证），导致房屋交易无法完成登记过户手续；已交付的房屋质量有问题，购买方是否可以主张解除商品房预售合同；商品房预售合同解除后，购房人向银行的贷款由谁来偿还？

本文将围绕商品房预售合同履行中常见的纠纷展开对商品房预售合同效力的分析。

一、商品房预售合同的效力认定

根据意思自治原则，双方当事人在没有违反法律关于效力性强制规定的情况下，自愿、平等的订立合同，双方意思表示达成一致时合同成立并生效。商品房预售合同也不例外，自合同订立时生效。

实践中，购房人签订商品房预售合同后，通常会到房产管理部门进行备案，并将交易信息发布在网上进行备案，但网签备案是否属于商品房预售合同的生效条件？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条作出了更为具体的解释，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。从司法解释的规定可以看出，商品房预售合同并不必须以完成备案登记手续为生效条件，但出卖人与买受人可以在商品房预售合同中约定，以办理登记备案手续为合同生效条件。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定：“应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任”。据此，根据当事人的主张，未配合办理备案登记的一方应承担违约责任。此外，如果出卖方已经完成交付房屋的义务，则视为已经履行了商品房预售合同的主要义务，买受人接受该房屋的情况下，不能够再以没有办理备案登记为由主张商品房预售合同无效。

许多人会有这样的疑问，开发商没有取得经营资质是否影响商品房预售合同的效力？这确实是购买期房中常见的现象，开发商办理相关资质往往需要通过漫长的审批流程，同时也面临着资金流不畅通的问题，因此开发商在没有资质的情况下与购房者签订预售合同也是比较普遍的现象。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本条但书条款表明了立法及司法解释的原意，出卖人未取得商品房预售许可证明订立的商品房预售合同尽量不认定为无效，能够在起诉前取得商品房预售许可证明的均为有效合同。

二、商品房预售合同的解除情形

商品房预售合同文本通常为各地房管局统一备案供使用的格式文本，通常更有利于房地产开发企业。但《中华人民共和国民法典》第四百九十六条至第四百九十八条对格式条款做出了限制性规定：针对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

根据合同法的基本原理，违约情形若导致根本违约，非违约方享有解除权。签订商品房预售合同的购买人如因房产商未取得房屋所有权证，而无法办理房屋登记过户手续，导致合同目的无法实现，购房者享有解除权，开发商应退还购房款并支付违约金。实践中存在的更为常见情形是，开发商已交付了房屋，但购买方主张房屋质量存在瑕疵，购买方是否可以主张解除商品房预售合同？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

因此，房屋主体结构质量不合格，严重影响房屋使用，购买人享有解除合同的权利；如果仅存在普通质量问题，可以维修的情况下，费用由出卖人承担。

三、商品房预售合同解除后，购房人向银行的贷款如何偿还

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”（2019）最高法民再245号案中，青海越州房地产开发有限公司作为开放商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，进而导致购房者与银行之间的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。最高人民法院认为，出卖人（开放商）应将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和购房者。按合同约定的权利义务关系处理，在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，因此购房者不负有返还义务。

综上所述，商品房预售合同的效力主要依据合同法一般原理判断，未办理登记备案手续不必然导致合同无效，开发商在起诉前取得商品房预售许可证明的，仍可以认定商品房预售合同有效。商品房预售合同解除后，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

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