买房请注意：无论是新房，还是二手房，都是有套路的！

俗话说，买的不如卖的精。不要轻信任何人，也不会因为少花中介费，或者寻求低房价与房主私下交易。这次买房，我有了明确的想法和目标。从本心来讲，我还是想买新房，但是位置和地段是个需要慎重考虑的问题，毕竟一分钱一分货，好地段好房子绝对不便宜。我的首要目标也是新盘或者性价比高的次新房，不会再考虑市区老破旧的二手房。

买房，无论是新房，还是二手房，都是有套路的。如果买新房，一般开发商会铺天盖地的营销，最常用的是饥饿营销战略和步步紧逼战略，催着你看房选房，催着你签合同下定金，催着你付款，有的开发商甚至故意制造热卖大卖假象，有些开发商雇人排队摇号购房，把意向认购贴满销售榜单，让人产生一种供不应求、一房难求的假象。如果买二手房，通常中介为了促成交易，会用一套话术来撮合买卖双方，一方面压着卖方降价让利，另一方面忽悠买方加价多花钱，其中套路很多水很深，就不细讲了，买过二手房的人都知道。

先说说供给侧。最近财政部发文，要将土地出让金划转给税务部门征收。有人就传言，要终结土地财政了，房地产税要来了... ...这话听起来头头是道，可惜纯属误读，事实并非如此。真实的情况是，只是换了收钱的部门，至于这个钱怎么花，还是跟之前一样。尽管政府一直在强调房住不炒，但土地市场一点都不冷静，从上半年重点城市土地集中供应情况看，不少城市的土地溢价率非常高，最高的接近70%。具体到天津而言，由于市中心可供开发的土地少，新开发的楼盘屈指可数，所以新房的价格一般都偏高，主要以存量房交易为主。但由于地处市中心，商业、教育、医疗等公用设施比较完备，交通也很方便，所以存量房的价格也不会低，有的重点学区片甚至一房难求。所以说虽然天津的新盘存量比较多，但是区域分布不均衡，滨海新区和外环线以外郊区县的新建商品房很多，可能存在暂时性供大于求、价格上涨驱缓甚至缓慢下降的态势，但是外环线以里的市中心地段，依然是一房难求的火爆局面，并不存在产能过剩、供过于求的问题。

再说说需求侧。与供给侧一样，需求侧也存在区域不均衡的问题。从购房者的角度看，市中心依然是供需两旺，学区片、重点地段、重点开发区域价格坚挺，四郊五县和滨海新区由于住宅供给总量过剩，天津产业结构调整、落后产能出清，导致整体经济增速下滑，导致对外来人口的吸引力有所下降，出现了结构性供需矛盾。虽然说，政府现在提倡房住不炒，限地价限房价限贷款，但是政府限制不了老百姓的生活需求啊，尤其是自住刚需和改善性需求。每个人心中都有一个安家梦，谁不想住宽敞明亮的大房子，这个是谁也压制不了、控制不了的。因此，买房依然要趁早，先下手为强，找好了楼盘，看准了时机，谈好了价格，就要果断出手。买房就像买菜，下手早了可以任意挑选，下手晚了就都是剩菜。别看滨海新区和四郊五县的房子出现暂时性的结构性过剩，但是一旦经济恢复强劲增长，大项目好项目回潮，对外来人口和资本的吸引力依然很大，而且现在政府又开放三胎政策，鼓励家庭多生孩子，住房改善性需求迟早会释放出来，长远的看天津的房子还是不愁卖的。

接下来来说说房价。经常听中介和开发商在朋友圈里讲：买房的人都是2房换3房，3房换4房，4房换别墅；没买房的人都是全款变首付，首付变车库... ...这话听起来貌似有几分道理，但是经不住仔细推敲。因为这个话的前提是建立在房价预期上涨甚至是大幅上涨的基础之上，但是现在政府是严控房地产价格过快上涨的，坚持房住不炒和控地价稳房价是政府调控政策，这一政策短期内不会改变。房价不会大涨，同样也不会大跌。虽然我也经常抱怨房价涨得过快过高，但是作为买房人也不得不接受这个现实。现在房价依然处于历史高位，即便是市场成交量在萎缩，也未见房价明显下降松动迹象，部分热点城市和省会城市房价还在创新高，这就说明房子作为刚需，还未达到供过于求的状态。

从供需平衡的角度看，一二线城市，尤其是人口净流入的城市，对商品房的需求依然很大很旺盛，房价依然有上涨的空间和动力，外来人口的持续涌入也会刺激房价上涨。从投资收益角度分析，开发商的拿地成本、建筑成本、营销成本、原材料费用等都在上涨，开发商为了维持投资收益降低投资风险，自然要推动房价上涨，房价也就没有下降的道理。从中介角度讲，购房者都有一种买涨不买跌的心理，房价涨得越快越高，房子越好卖，反之则日子不好过，因此中间商为了赚差价和提成，也希望房价不断上涨。唯独希望房价下跌的，恰恰是那些没有房，或者买不起房的人，但这仅仅是一厢情愿，因为就算现在房价周期性下跌，空间也很有限，买不起的依然买不起。

一般家庭都是要经历租房、买房、换房三部曲的，能一步到位的富裕家庭毕竟只是少数，大多数工薪阶层家庭都需要借贷买房的。我觉得买房还是要根据自己的家庭收入和实力来决策，不能盲目贪大求豪，也不能犹豫不决不敢出手。所以，我是觉得但凡手里有点积蓄，收入稳定，就应该考虑买房换房，毕竟房子在中国老百姓眼里是刚需，是不动产，保值升值的潜力还是有的，当然这就跟炒股一样，得选好楼盘、好地段，还得把握好出手的时机，最好不要买在最高点站岗。

还得来说说楼盘和户型选择。一般来说开发商实力越大名气越大，房子的质量越有保障。所以买房一定要选市场上比较知名的大开发商，同时还要选择交通便利、周边条件相对成熟的楼盘。我在南开区住习惯了，工作也在南开区，所以再买房依然首选在南开区及附近区域。南开区属于老城区，新建小区很少，新盘基本都是拆迁地块，所以开发商的拿地成本和楼面价不低，商品房售价一般都比较高。根据我的资金实力，可能承受不了南开区的学区片、重点区域的高房价，只能选择地段稍微偏一点、总价和单价稍微便宜点、离着地铁站近一点、生活环境比较方便的楼盘和环境好一点的次新房，目标楼盘均价要在3万以内。按照这个目标，我心中已经有了几个意向楼盘，最近都在抽时间去看房选房，寻找最适合我的性价比高的房子。至于户型嘛，当然是要选择南北通透、采光充足、通风好、楼层低一点的小高层，至少要两室一厅80平以上了，最好是三室两厅90平以上，这是我的理想需求，再大了贵了我可买不起。容积率、绿化和公共活动场地也是考虑因素，但不是主要考虑因素，还是那句话一分钱一分货，高端楼盘肯定不便宜。

最后我想说说住房贷款的事儿。现在一套房子动辄几百万上千万，能全款买房的土豪毕竟是少数，绝大多数都会选择贷款买房。贷款买房的话，建议还是首选公积金贷款，因为公积金是政策性贷款，贷款利率低，公积金贷款还能直接抵扣个税，还贷划扣也很方便，组合贷款首选建行，省得在不同银行之间折腾。目前公积金贷款5年期以上年利率是3.25% ，5年期以上商业贷款基准利率是4.9%，住房公积金贷款相比商业银行的按揭贷款要节省不少的利息支出。

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