起底恒大楼盘打折，便宜到底该不该占？

恒大疯了，部分楼盘全款买房直接给5-7折，这次不是假打折是真打折。有中介反馈，佛山高明区接近6200一平的新房，现在全款最低3000一平，还有大量5-7折楼盘，前提是要全款。

为什么有这么大折扣？两个字缺钱，去年国家设置了三道红线：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

恒大一目了然，负债率最高，超过3道红线，国内是融不了资了，只能卖楼才能获得资金。许家印最近说三道红线这个月底前要至少降一条，打折卖房就是当前最有效的手段。

近期大量恒大欠下的商业票据逾期未支付，这些都是恒大的合作商供应链，等于打了白条一直没付钱，拖欠很久。最近纷纷去政府网站投诉，这件事跟恒大打折一起成为最近热点。

那么恒大便宜房到底能不能买？

最后的落脚点还是恒大这些便宜房子能不能买，比如最近刚好有改善需求，找亲戚朋友凑凑钱刚好买个打5折、7折的房不是爽歪歪么？这里问题就涉及恒大会不会倒，基本分3种情况：

1、通过打折卖房完成资金回笼，渡过危险期；

2、资金链断裂破产；

3、资金链断裂破产重组引进第三方入主。

现在敢买的基本都是赌情况1，这么大地产公司不会倒。如果是情况2、3基本你可能入坑。就算情况3，有第三方地产公司接收恒大的资产，也会剥离不好的资产。可以看看已经资金链断裂的泰禾集团的情况，与万科谈判几次，也没有达成协议，旗下多个楼盘烂尾。

现在恒大打折卖的房绝大多数都是期房，基本都是2023年后才能交房，请问你在这两年期间有多难受？这个与其说占便宜可能也就是赌一把。

恒大碧桂园都是玩杠杆的高手，在过去疯狂负债疯狂扩张，在没有资本管制的年代这招让恒大一举挤进前地产3名，但3道红线的出现，明显监管层意识到地产绑架了经济，杠杆加到一定程度可能就是灭亡，银行成了地产保姆，大家可能不知道银行发行的理财产品基本都是给地产商募集的钱。

地产没有大家想的那么赚钱，地产商也没大家想的那么豪横，没有银行给奶喝，真的分分钟玩完。除了银行的钱，房企还会在海外发债，外国的评级机构会根据企业经营以及信誉给予不同的评级及利率，可以看出恒大跟万科保利这些公司利率差了好几倍。

近些年地产公司的毛利率都年年下降，恒大也不例外，24.17%毛利减去10%-12%资金成本，再除去销售费用、管理费用、税费，还能剩下钱么？这世界上没有不会倒的公司，当然恒大到底缺钱到什么程度比较难估计，这几年频频打折以及近期的商票逾期可以大概看出缺钱程度。问题的核心还是你该不该冒这个险？

熟悉地产股的同学知道，这一轮货币宽松，地产股并没有涨，大多还处于阴跌，国家在给地产降杠杆，过去地产的风光好像不再了。地产其实已经到了降杠杆整合的时代，扩张已经结束。去年开始上市地产公司频繁出现财务问题，比如泰禾，比如华夏幸福，最近的蓝光发展，国内目前有几十万家大大小小地产公司，这些90%以上应该都会淘汰。这时候手里握有大把现金，可以在别的地产公司破产时捡便宜项目的上市地产公司可能机会就来了，比如万科，万科在15年就发表地产黄金时代已经过去，开始收缩战略，减少负债，现在手上游刃有余。

当然这不是一个短期机会，是一个长期机会。头部公司的时代来了，重点关注没有过红线和只过了一道红线的公司。这两天地方卖地收入改为税务部门征收，虽然短期内该卖地还是卖，但是地方政府卖地后的钱不能随意支配，之前那种建新城，炒地皮的模式难以维持，这会加快中小地产商的破产。

让人不禁担心，90年代海南、北海地产泡沫破灭留下大把烂尾楼，现在会不会重现？

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